Usucapião em Pauta
Em uma série de artigos, iremos tratar de temas de suma importância não somente no meio jurídico, mas tópicos os quais afetam nosso cotidiano e, por consequência, nossa sociedade.
Inicialmente, iremos abordar e desmistificar as diversas modalidades de USUCAPIÃO, sendo a ação legal de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel, visando a segurança jurídica de posse através de seu uso prolongado e contínuo.
Reforçamos que é fundamental tratar esta modalidade como Legítima, e não se trata da equivocada ideia de que seja uma apropriação indevida de propriedade alheia.
O instituto da usucapião possui diversas modalidades, cada uma aplicável a diferentes situações e com requisitos específicos.
Advogados e cidadãos precisam conhecer essas modalidades para garantir seus direitos de propriedade ou auxiliar clientes em busca de regularização fundiária.
É importante ressaltar que o processo de usucapião, seja extrajudicial ou judicial, exige o acompanhamento de um profissional especializado para garantir sua efetividade e segurança jurídica.
Confira as diversas modalidades, definições, requisitos e procedimentos existentes em nosso ordenamento jurídico:
- Usucapião Ordinário
O usucapião ordinário é uma das modalidades mais conhecidas e aplicadas no Brasil. Ele se aplica a imóveis urbanos ou rurais com posse mansa, pacífica e ininterrupta por um período mínimo de 10 anos.
Para que seja concedido, é necessário preencher alguns requisitos, como a posse contínua, o ânimo de dono (ou seja, agir como proprietário) e a ausência de oposição dos verdadeiros proprietários.
O interessado em requerer o usucapião ordinário deve procurar um advogado para dar início ao processo judicial, que envolverá a demonstração dos requisitos e a apresentação das provas necessárias.
- Usucapião Extraordinário
O usucapião extraordinário também se aplica a imóveis urbanos ou rurais, mas com uma diferença significativa: o prazo de posse exigido é de 15 anos.
Além do tempo de posse, os demais requisitos são semelhantes aos do usucapião ordinário, incluindo a posse contínua e pacífica e o ânimo de dono.
O procedimento para requerer o usucapião extraordinário é judicial, e o interessado deve contar com a assessoria de um advogado para conduzir o processo e apresentar as provas necessárias.
O Usucapião Extraordinário (art. 1238 do CC) exige a posse pelo prazo de 15 anos e determinados requisitos obrigatórios dessa espécie.
Além disso, o juiz pode reduzir para 10 anos esse prazo, no caso de o usucapiente estiver morando no imóvel ou tenha tornado a terra produtiva (função social da posse).
Confira a legislação vigente:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Usucapião Especial Urbano (Constitucional)
O usucapião especial urbano está previsto no artigo 183 da Constituição Federal e se aplica a imóveis urbanos de até 250m², utilizados como moradia por pessoas de baixa renda, com posse contínua e ininterrupta por 5 anos.
É necessário que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e que utilize o imóvel como sua moradia.
O usucapião especial urbano pode ser requerido extrajudicialmente perante o cartório de registro de imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais. Caso não seja possível a via extrajudicial, o processo será judicial.
Usucapião especial urbano, ou pro moradia, ou pro misero (art. 183 da CF e art. 1240 do CC)
Os requisitos dessa usucapião são: um prazo de 5 anos, requisitos obrigatórios, um imóvel urbano não superior a 250m², prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana e uma finalidade de moradia.
Vejamos o que dispõe o Art. 183 do Código CIvil:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Diferente da usucapião especial rural, neste, só é admissível uma única aquisição a este título (especial urbano).
- Usucapião especial urbano coletivo (arts. 10 a 12 do Estatuto da Cidade)
No caso desta usucapião, os requisitos necessários são os seguintes:
Prazo de 5 anos;
Requisitos obrigatórios;
Imóvel urbano superior a 250m²;
Posse coletiva de população de baixa renda;
Finalidade de moradia.
- Usucapião por posse/trabalho/usucapião tabular (art. 1.242, parágrafo único, CC)
Essa usucapião tem os mesmos requisitos da usucapião ordinária comum, com a diferença de que, nessa modalidade, o prazo cai para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório, e cancelado posteriormente.
Desde que, nele, os possuidores tiverem estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Trata-se, por exemplo, do caso em que alguém adquire um imóvel daquele que não é o verdadeiro proprietário, tendo, entretanto, efetivado o registro da propriedade. Assim, uso serem verificados os requisitos da boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta, e justo título, aplica-se a redução do prazo.
Usucapião Especial Rural (Constitucional)
Definição: O usucapião especial rural está previsto no artigo 191 da Constituição Federal e se aplica a imóveis rurais de até 50 hectares, com posse contínua e ininterrupta por 5 anos.
Requisitos: É necessário que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano, e que utilize o imóvel rural como sua moradia ou de sua família.
Procedimento: O usucapião especial rural pode ser requerido extrajudicialmente perante o cartório de registro de imóveis, seguindo os trâmites legais. Caso não seja possível, o processo será judicial.
- Usucapião Especial Rural, ou Pro Labore (art. 191 da CF e 1.239 do CC)
Para esse usucapião, os requisitos principais são a posse pelo prazo de 5 anos, os requisitos obrigatórios, que o imóvel rural não seja superior a 50 hectares, a prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana e que haja uma finalidade de moradia e/ou produtividade da terra.
Neste tipo de usucapião, para provar a inexistência de outra propriedade basta juntar as certidões negativas dos registros de imóveis do lugar do usucapião e do domicílio do usucapiente.
Vejamos o que o artigo abaixo diz a respeito disso:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Não há nenhuma proibição no sentido de que ele possa ser reconhecido mais uma vez à mesma pessoa.
- Usucapião por Abandono de Lar Conjugal
O usucapião por abandono de lar conjugal é aplicável quando um dos cônjuges abandona o lar, e o outro permanece no imóvel com posse contínua e ininterrupta por 2 anos.
Além do abandono do lar por um dos cônjuges, é necessário que o cônjuge que permanece no imóvel não seja proprietário de outro bem imóvel.
O procedimento para requerer esse tipo de usucapião é judicial, e o interessado deve buscar a orientação de um advogado para dar entrada no processo.
- Usucapião por Abandono de Lar Familiar
O usucapião por abandono de lar familiar é semelhante ao anterior, mas se aplica a casos em que há um abandono do lar por um membro da família que detinha sua posse, e outro membro permanece no imóvel.
O período de posse ininterrupta exigido é de 2 anos, e o membro que permanece no imóvel não pode ser proprietário de outro bem imóvel.
O requerimento do usucapião por abandono de lar familiar é feito por meio de um processo judicial, com a devida assistência de um advogado.
- Usucapião Familiar
Trata-se de uma modalidade de usucapião na qual a pessoa que dividia a propriedade de um imóvel com o ex-cônjuge ou ex-companheiro, o qual, em dado momento, houver abandonado o lar, poderá adquirir o domínio integral do imóvel.
Nesse tipo de usucapião, os requisitos são:
A posse mansa, pacífica e ininterrupta por 2 anos;
Imóvel urbano de no máximo 250 metros quadrados;
Moradia deve ser do usucapiente ou de sua família;
O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel;
O usucapiente deve ser coproprietário do imóvel juntamente com seu ex-cônjuge/companheiro;
O abandono do lar deve ter ocorrido de forma voluntária e injustificada pelo ex-cônjuge/companheiro.
- Usucapião Coletivo (Especial Urbano por Ação de Grupo)
O usucapião coletivo, previsto no Estatuto da Cidade, é aplicável a áreas urbanas com posse de populações de baixa renda, que utilizem essas áreas para sua moradia por 5 anos, de forma ininterrupta.
Para que seja concedido, é necessário que a área seja destinada à moradia de população de baixa renda e que seja ocupada por um grupo de pessoas que atendam aos requisitos legais.
O usucapião coletivo é requerido por meio de uma ação judicial, e é fundamental que as provas e documentos necessários sejam apresentados, com o auxílio de um advogado.
- Usucapião por Benfeitorias ou Benfeitorias Necessárias
O usucapião por benfeitorias é aplicável quando uma pessoa realiza benfeitorias ou obras significativas em imóvel de outrem, sem autorização, e possui o bem melhorado de forma ininterrupta.
O período de posse ininterrupta exigido é de 5 anos, e é necessário que as benfeitorias realizadas sejam relevantes para a valorização do imóvel.
O procedimento é judicial, e o requerente deve apresentar as provas que comprovem a realização das benfeitorias e o tempo de posse exigido, mediante a assessoria de um advogado.
- Usucapião por Lapso Temporal (Usucapião Extraordinário Simplificado)
O usucapião por lapso temporal, também conhecido como usucapião extraordinário simplificado, é aplicável quando um possuidor exerce a posse ininterrupta de um imóvel por 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé.
O único requisito é o prazo de posse ininterrupta de 15 anos, sem necessidade de comprovar justo título ou boa-fé.
O procedimento pode ser extrajudicial, perante o cartório de registro de imóveis, desde que cumpridos os requisitos legais. Caso contrário, será necessário ingressar com ação judicial, com o auxílio de um advogado.
- Usucapião por Acessão ou Formação de Ilhas
O usucapião por acessão é aplicável quando uma área de terra se forma ou se destaca do imóvel original, e alguém exerce a posse ininterrupta sobre essa área por 5 anos.
Além do período de posse, é necessário que a área se forme ou se destaque do imóvel principal de forma natural, ou seja, por ação da natureza.
O procedimento é judicial, e o requerente deve comprovar o período de posse e a formação ou destaque da área, com a assistência de um advogado.
- Usucapião por Servidão ou Passagem Forçada
O usucapião por servidão é aplicável quando alguém exerce a posse ininterrupta de uma passagem ou caminho sobre imóvel alheio, sem oposição do proprietário, por um período mínimo de 5 anos.
Além do tempo de posse, é necessário que a passagem seja utilizada de forma contínua e ininterrupta durante o período exigido.
O procedimento é judicial, e o interessado deve buscar o auxílio de um advogado para demonstrar os requisitos e dar entrada na ação.
- Usucapião por Abandono de Móvel
O usucapião por abandono de móvel é aplicável a bens móveis deixados ou abandonados em propriedades alheias, como veículos e maquinários, quando o possuidor exerce a posse ininterrupta por 3 anos.
O período de posse ininterrupta de 3 anos é o único requisito para esse tipo de usucapião.
O procedimento é judicial, e o interessado deve buscar a orientação de um advogado para requerer o usucapião.
